近日，報(bào)社關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的系列報(bào)道引發(fā)人們對(duì)“如何監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的討論?按照國(guó)務(wù)院及河南省物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。但現(xiàn)實(shí)中由于一些原因，業(yè)主無(wú)法通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)來(lái)監(jiān)督、反映意見(jiàn)，這種情況下，業(yè)主若對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿(mǎn)，該怎么辦?

鄭州金成東苑小區(qū)就遇到了這種尷尬情況。

業(yè)主：物業(yè)“不作為”，小區(qū)亂象多

9月12日上午，記者來(lái)到位于紅專(zhuān)路姚寨路上的金成東苑小區(qū)，在業(yè)主委員會(huì)辦公室，幾名業(yè)主紛紛向記者講述小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題。他們的問(wèn)題聚焦在：金成東苑的物業(yè)服務(wù)企業(yè)-河南兄弟家園物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)兄弟家園物業(yè))是否經(jīng)過(guò)合法的選聘程序。

小區(qū)業(yè)主葛女士告訴記者，2015年2月小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆，新業(yè)委會(huì)組建后，解聘了之前的物業(yè)公司，選聘鄭州兄弟物業(yè)公司(現(xiàn)更名為兄弟家園物業(yè))。但這個(gè)選聘程序的合法性受到部分業(yè)主的質(zhì)疑。

根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。而葛女士及其他幾位業(yè)主說(shuō)，當(dāng)時(shí)解聘老物業(yè)公司、選聘新物業(yè)公司并未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)，是由業(yè)委會(huì)決定的。

“到2017年合同到期后，又沒(méi)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)續(xù)簽，2018年2月業(yè)主委員會(huì)到期換屆之際，業(yè)委會(huì)又沒(méi)經(jīng)過(guò)物業(yè)大會(huì)續(xù)簽。”葛女士說(shuō)，除了這一點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)合同是否在房管局備案也是不能確定的。

為此，記者向金水區(qū)房管局求證，房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人查證后，向記者表示“應(yīng)該沒(méi)有備案”，但他也表示，備案不是強(qiáng)制性的，是告知性的。

此外，據(jù)業(yè)主反映，今年2月9號(hào)業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)到期，應(yīng)該要換屆，但是業(yè)委會(huì)并未組織換屆，而且7名委員，已經(jīng)有5名委員退出，現(xiàn)在只剩倆人，業(yè)委會(huì)實(shí)際上處于“空檔期”。記者從豐產(chǎn)路街道辦事處物業(yè)管理辦公室了解到，這一尷尬情況確實(shí)存在。

令部分業(yè)主更為不滿(mǎn)的是，小區(qū)物業(yè)管理存在諸多亂象，他們認(rèn)為這是物業(yè)公司“不作為”。

其一是小區(qū)治安問(wèn)題。業(yè)主李先生說(shuō)，今年8月份，他孩子價(jià)值6000元的新賽車(chē)放在8樓的走廊，被人偷走，“想著把車(chē)偷走，肯定要坐電梯，就去查監(jiān)控，結(jié)果一看電梯內(nèi)沒(méi)有監(jiān)控。在監(jiān)控室看了一個(gè)多小時(shí)，連個(gè)影兒都沒(méi)看到。”他說(shuō)，他兒子的汽車(chē)停在東門(mén)附近的小區(qū)停車(chē)位上，晚上車(chē)門(mén)被撬開(kāi)，修車(chē)花了1萬(wàn)多元。

對(duì)于這些問(wèn)題，李先生認(rèn)為“小區(qū)保安太少了，1000多戶(hù)的小區(qū)過(guò)去有30多個(gè)保安，現(xiàn)在只有10幾個(gè)。”

為業(yè)主詬病的還有小區(qū)電梯問(wèn)題。“小區(qū)電梯經(jīng)常壞，D座的一部電梯停了一年多了，現(xiàn)在還停著，只有一部能用。”一名小區(qū)業(yè)主說(shuō)，之前有一名70多歲的老太太坐電梯時(shí)，電梯突然停止，在里面困了45分鐘后被救出來(lái)。

此外，據(jù)反映，包括姚寨路上一排一層磚混臨時(shí)建筑門(mén)面房在內(nèi)的共用部門(mén)收益也從未公示過(guò)，“業(yè)主不知道賺了多少錢(qián)，在誰(shuí)手里，用到什么地方。”

物業(yè)：已盡到合同責(zé)任

對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題，兄弟家園物業(yè)公司作何回應(yīng)。9月12日臨近中午，記者來(lái)到位于小區(qū)南門(mén)的該物業(yè)公司。

對(duì)于電梯問(wèn)題，該物業(yè)公司的一名工作人員表示，這個(gè)小區(qū)有20年了，電梯也有20年了，每次壞的零部件已經(jīng)不好找到了。不過(guò)，一些業(yè)主告訴記者，很多電梯使用時(shí)間并沒(méi)那么長(zhǎng)。

既然一些電梯使用這么久了，為何不更換一部新電梯?這名工作人員告訴記者，考慮到電梯年限已經(jīng)到了，接下來(lái)將會(huì)申請(qǐng)維修基金，換上新電梯。

針對(duì)小區(qū)治安問(wèn)題，這名工作人員說(shuō)，“我們已經(jīng)做到應(yīng)盡的義務(wù)，我們有門(mén)崗、有巡邏的，做的都有記錄。業(yè)主說(shuō)車(chē)被砸了，我們有監(jiān)控，有一些死角拍不到。”他表示，物業(yè)已經(jīng)按照服務(wù)合同，盡到應(yīng)盡的責(zé)任了。

此外，對(duì)于業(yè)主反映的小區(qū)地下室被出租用作飯店、商店等，影響小區(qū)環(huán)境等問(wèn)題，這名工作人員說(shuō)，這是業(yè)主個(gè)人權(quán)利，由于目前“沒(méi)有業(yè)委會(huì)”，也沒(méi)法制定業(yè)主公約，“我們沒(méi)法把人家清理走。”

疑問(wèn)：業(yè)委會(huì)為何換不了屆?

針對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題，12日下午，記者聯(lián)系了金水區(qū)房管局和豐產(chǎn)路辦事處等部門(mén)。

業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，業(yè)主該怎么辦?金水區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，這種情況肯定是不合法的，業(yè)主可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，討論決定是否與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘。此外，要成立新的業(yè)委會(huì)的話(huà)，如果原來(lái)的業(yè)委會(huì)還繼續(xù)發(fā)揮作用，由業(yè)委會(huì)組織換屆，如果業(yè)委會(huì)不存在了，由辦事處或社區(qū)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)換屆。

對(duì)于金成東苑當(dāng)前多數(shù)業(yè)委會(huì)委員退出的情況，這名負(fù)責(zé)人稱(chēng)“這處于癱瘓狀態(tài)，應(yīng)該由辦事處指導(dǎo)組織換屆。”不過(guò)，豐產(chǎn)路街道辦事處物業(yè)管理辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然該小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆籌備小組已經(jīng)成立，但由于代表力不夠，且考慮到河南新的業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)原則即將出臺(tái)，所以暫時(shí)不建議該小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆。

那么，這種情況下，業(yè)主如果對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，該如何反映呢?金水區(qū)房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)真的沒(méi)有嚴(yán)格按照合同提供服務(wù)，業(yè)主可以取證，向綜合執(zhí)法部門(mén)反映，如果得到核實(shí)，執(zhí)法部門(mén)按規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罰。

討論：鄭州會(huì)建立信用體系，來(lái)管物業(yè)企業(yè)嗎?

據(jù)報(bào)道，今年8月1日起，在廣州小區(qū)業(yè)主每年一次微信投票給物管評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果發(fā)布物業(yè)“紅黑榜”，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重失信將失去投標(biāo)資格。

那鄭州物業(yè)主管部門(mén)除了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常監(jiān)管外，能采用這種建立“信用評(píng)價(jià)”體系，來(lái)保障業(yè)主權(quán)益嗎?鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，從國(guó)家到市級(jí)層面，都在建立誠(chéng)信體系，鄭州對(duì)于物業(yè)企業(yè)的信用體系也正在建設(shè)、試行中。

不過(guò)，他表示，對(duì)于信息的采集和確認(rèn)“不太容易”，正式建立信用體系還有很長(zhǎng)一段時(shí)間的路要走，目前正積極在做。

河南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李大康也向記者表示，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)后，構(gòu)建信用體系是大方向，但目前關(guān)鍵的問(wèn)題是缺少由上而下的標(biāo)準(zhǔn)體系。

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