長租房具有顯著的民生特點，今年政府工作報告明確提出：探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場。租賃企業所做出的努力和探索，尤為珍貴。

在受重視程度越來越高的商業以及長租板塊，我們可以清晰的看到中海基因里的穩健與財務思維。經歷多年實踐和探索，中海長租不僅在產品方面做了迭代升級，同時盈利模式與運營思路變得越來越清晰。近期，中海商業發展有限公司研拓總監饒胤在接受媒體采訪中，分享了中海長租的發展實踐與思考。

厚積薄發 穩健發展

中海地產近期發布的財報數據顯示，截至2021年，中海長租公寓全國布局13個核心城市，管理面積超50萬㎡。

在長租行業最野蠻生長的那幾年，中海長租保持了難得的冷靜與克制。不做無謂的擴張，不盲目追求房源數，這不是大多數長租企業的行事風格，卻能看到熟悉的中海作風。

比起規模擴張，中海長租更注重另一個方向，做有質量的資產、實現有質量的規模。

這是中海長租與其他企業最大的不同，即商業模式成立是業務成立的第一要素，利潤是業務發展遵循的重要因素。從投資研判、項目定位、產品設計到空間建造、精細運營，中海要以財務思維去構建基本邏輯，從而把控未來的發展路徑。

中海長租在適度擴張的同時，鍛造了一個全維度的真正落實到執行端的資產管理體系。投資前端，做好未來退出架構的設置以及估值的預測。隨后通過完善的融資成本體系和自主建造管控的合約體系，在產品品質實現的目標下優化了成本實現。進入運營期之后，中海長租在人房比、爬坡期的去化、流轉續等各個經營觸點也都有非常明確的刻度要求。

與這套資產管理體系搭配的，是中海長租公寓對商業模式的深刻認知和多模式業務落地的長袖善舞。比起所謂的輕重模式之爭，效益和可持續的循環才是中海長租最為關注的業務本實。

雖然目前中海長租的業務體系中以重資產構成為主，但重資產運營并不一定是中海長租的最終形態，中海長租認為，一個真正的良性循環的道路應該是輕重并行的。比如美國日本的一些成功的案例，都是在有很大量的自有物業的標桿項目打造、以及業務團隊的體系化鍛造后，然后實現輕資產的輸出和規模拓展。

中海長租有著自己的成長節奏，“規模并不是衡量一家長租企業經營能力與成長性的唯一指標，毛利率、npi、在手合約長短、周轉房源空置時間、管理效能等關鍵指標才是支撐規模不斷良性循環下去的基礎。所以，我們不會為了規模去簽一些非常沉重的枷鎖背在自己身上。中海長租現在思考的是如何把資產規模能夠做得更有質量，回報做得更好，未來Reits退得更好，用投融管退的資管體系把這個業務線真正的商業模式跑起來。已經有很多基金站在我們的身后，我們也做好了充分的準備。”饒胤介紹。

如今，這個商業模式距離實現閉環只差最后一步——退出機制的打通。隨著相關政策等條件不斷成熟，Reits破曉的黎明就在眼前，中海長租只待東風。

長租行業內，頭部企業的規模優勢已經成為共識，但在普遍管理運營相對粗放的當下，模式優勢與管理優勢，卻剛剛擺上臺面。

打造好產品、提供好服務、創造好生活場景

一直以來，長租行業的競爭很大程度上是產品力的競爭。即使未來Reits放開，投資者最關注的依然是底層資產的資質和收益率。最終考驗的仍是企業的運營能力和產品力。

精工筑造，是中海最擅長的事。產品方面，長租公寓繼承了中海43年的住宅產業化專業積淀，目前在營的項目均廣受好評。

中海長租公寓旗下有“中海友里”和“中海海堂”兩條產品線，分別定位為舒適社交型公寓及商務服務型公寓，由于項目從獲取到呈現均由中海自己的團隊打造，整體品質較高。“這是一個可持續發展的行業，我們做的重資產，如果不考慮資產的效率和回報，它會永遠在我們手里，我們必須要從一開始就為資產負責，去做一個良性的好的循環。”

中海長租公寓跟其他品牌公寓的一個差異性在于高品質的軟硬裝配置及良好的社區氛圍打造，因為除了高品質的居住空間之外，中海長租會和小區一樣配備園林景觀，保證健康宜居的綠化環境，給人營造家的感覺，以空間來留住人、溫暖人。對于經營性物業，經營行為是長期和可持續的，不是某個點狀的，所以我們對產品也拉開了全生命周期的視角。

值得注意的是，中海長租目前已開業6個月以上的項目平均出租率達95%，處于行業較好水平。這個數字意味著住進來的租戶退租率不高，續約率也有保證。

如此高的出租率與租客粘性，與公寓日常的管理服務密不可分。饒胤認為，長租公寓和酒店不一樣，也和服務式公寓不一樣，對于人員配置有比較集約的管理訴求，如何在集約管理訴求之下，去洞察服務界面的關系，讓服務和租客體驗形成良性互動，構建一種新的根植于居住之上的“以人為本”的精細化運營管理服務體系。

在標準化的體系之下，中海長租公寓深入挖掘客戶需求，敏銳洞察客戶的敏感點，根據城市文化、項目區位、客戶需求等打造特色產品特色，對產品不斷創新。

以中海友里杭州濱江店為例，作為中海長租公寓首家寵物友好主題公寓，該項目也是對核心客群消費需求和寵物新經濟的進一步探索及對產品定位的一次創新，中海長租公寓團隊對標參考芬蘭寵物跑酷設施，自主研發設計并打造了寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內的養寵人群能夠有更多的空間來陪伴寵物玩耍，寵物友好主題公寓的推出即廣受市場歡迎，據悉目前該項目基本處于排隊租賃狀態。此外中海友里北京房山店結合了項目主要客群Z世代年輕、逐新的特點，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續保持吸引力從而進一步增強客戶粘性。”

通過對“好產品、好服務、好生活場景”的深入研究，不斷完善標準化服務體系，洞察新一代青年人的租住特點及生活需求，中海長租公寓不斷刷新競爭力與吸引力。

如何走的更遠

近幾年長租公寓陸續迎來政策、金融等多方面利好，但同時也面臨許多亟待解決的問題。

比如說在政策端怎么提供更好的融資渠道支持，形成多層次的融資體系。在供地端是不是能有更廣泛的行成針對租賃住房專門的供地計劃以及適合經營視角的地價評估體系。

引起眾多關注的長租公寓退出的問題，不僅僅是長租企業與資產市場的一個對話過程，更需要政策層面更多的支持。如何可持續，這個是擺在每一家企業面前的課題。

饒胤認為，這些問題的解決需要各方共同努力。

盡管仍然存在種種問題，他對長租這個行業仍然非常看好。“經歷過早年的那一波震蕩之后，行業已經逐漸的開始走上了規范化發展的道路。同時，租賃住宅的Reits呼之欲出，也將給行業發展插上新的翅膀。此外，在城市群的不斷發展和家庭結構不斷變化的大趨勢下,租住將成為現有住房體系的有力補充，也是時代發展的要求。”

而對于中海長租自身來說，在整條長租賽道中，饒胤認為，中海長租有充分的基礎和體系，能夠支撐它進入到百花齊放的競爭中去，打造自己的特色。中海長租既是產品構造者，也是資產管理者，能給這個行業貢獻出足夠好的好產品，提供足夠好的好服務，通過團隊上下現金流量表思維的構建，走出有質量的發展道路，并為行業提供新的業務評價視角。

(新媒體責編：pl0902)