3月26日晚間，北京“商住兩用”類物業(yè)的限購措施橫空出世。多位業(yè)內(nèi)人士認為，這一政策的目的可不是抑制房價上漲，而是疏解人口!這是北京繼317樓市新政后，短短十天內(nèi)祭出的第9招重拳。各類調(diào)控措施意在杜絕一切投機可能，北京樓市成交量十天內(nèi)下降約三成。

但是!別以為限購到此為止!中國證券報記者獲悉，監(jiān)管層正在針對“商住兩用”物業(yè)出臺更為嚴格的交易限制措施，目前已不鼓勵中介機構(gòu)上架此類產(chǎn)品。好戲還在后面……

新政后交易量下滑三成

先來看看一位房產(chǎn)中介的發(fā)家史，樓市的造富功能著實強大，這也讓一些房產(chǎn)中介成了年入百萬的成功人士，但這一切神話在十天內(nèi)煙消云散了。

326新政是這樣的：

北京住建委、北京規(guī)劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此，北京成為全國首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

這是10天內(nèi)北京市第9次出臺樓市調(diào)控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款 利率、非京籍購房納稅標準、過道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，這幾乎斷絕了所有炒房的可能。

“一家門面三個組，一個組8個人，2016年我們組每周可以出手至少3套房子。新政出臺后，現(xiàn)在每周頂多成交一套。同事們都在店里玩手機、看電影、打游戲。”暫時要和好日子告別了，回首馬連道片區(qū)過去一年的房價走勢，令人膛目結(jié)舌。2016年3月，位于西城“邊陲”的格調(diào)小區(qū)均價5萬，現(xiàn)在12萬;歐園小區(qū)彼時均價5萬，現(xiàn)在均價8萬;首科花園彼時均價4.5萬元，現(xiàn)在均價9萬;而與首科僅一街之隔的豐田區(qū)唐人街、尚西泊圖、華源一里等小區(qū)，也“沾光”翻倍。

它們所沾之光在于學(xué)區(qū)房引爆的西城區(qū)房價暴漲。“作為教育重鎮(zhèn)，以我賣房經(jīng)驗判斷，過去一年西城區(qū)的房價漲幅至少在80%以上。”孫洋所負責(zé)的“第三區(qū)”物業(yè)，價格也從2016年初的3萬多，漲到如今的7萬多。

中國證券報記者從鏈家地產(chǎn)和我愛我家兩家京城大型中介獲悉，自新政出臺后，北京二手房交易量下滑約30%左右。此外，中國證券報記者從知情人士處獲悉，監(jiān)管層正在醞釀更為嚴格的“商住兩用”項目的整頓措施，“目前的態(tài)度是不鼓勵中介機構(gòu)上架商住兩用項目，但未出明文規(guī)定，具體規(guī)定最遲4月中旬發(fā)布。”知情人士表示。

監(jiān)管層：更殘酷措施還在后頭！

“監(jiān)管層近日也在聽取各開發(fā)商的意見，針對商住兩用項目，醞釀更為嚴格的限制措施。”上述知情人士表示，新措施的阻力在于，前年開始，北京突然間冒出太多的“商住兩用”項目，“這些項目動輒10億、20億、30億的投資規(guī)模，如今有的還在建設(shè)中，有的剛開盤，一刀切下去，究竟怎么切還得論證。”

這些項目分布在北京南四環(huán)外、門頭溝、房山等地，如雨后春筍般挨挨擠擠地長出來。南四環(huán)外的林肯花園第五期剛開盤、在建的泰禾中央廣場、恒大未來城等，都是特大型的“商住兩用”類項目。泰禾集團北京地區(qū)一負責(zé)人告訴中國證券報記者，326限購新政對公司項目的未來銷售產(chǎn)生重大影響，目前公司正在制定應(yīng)對措施。

北京住建委一位處長告訴記者：過去十年，北京地區(qū)成交了大約40萬套左右的商住類物業(yè)，現(xiàn)在的庫存量介于7—9萬套之間，意味著這些項目的市場交易規(guī)模至少在2500億以上，這是開發(fā)商鉆政策空子。這一庫存量幾乎創(chuàng)下十年來新高，商住類項目是一個畸形的存在，必須整頓。

中原地產(chǎn)首席 分析師張大偉表示：限購措施不是簡單地“認房又認貸”，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發(fā)展中，商辦類本身就是畸形的，大部分的物業(yè)成了一個類居住的物業(yè)。未來“商住兩用”類物業(yè)的價格會有30%以上的明顯下跌，成交量預(yù)計下滑60%以上，也可能進入休眠狀態(tài)。

這是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控以來的第一次，從來沒有過這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類型的政策出現(xiàn)。這點也會影響其他城市同類型的調(diào)控。這個政策雖然沒有317政策出臺時那么多媒體和個人關(guān)注，但對業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。

未來價格走向取決于信貸松緊

多位業(yè)內(nèi)人士認為，對房價最具殺傷作用的是信貸。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房價出現(xiàn)30%左右的跌幅;2013年房貸政策明緊實松，北京和上海的房價出現(xiàn)約40%左右的漲幅;2014年再度收緊，北京房價跌幅12%;2014年底正式放松后，房價開始節(jié)節(jié)暴漲。

上述北京住建委處長表示：這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年9月30日開始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進入實體經(jīng)濟，而是在樓市和金融市場間空轉(zhuǎn)，后面預(yù)測房價走勢其實還是看信貸政策松緊。

文末，中國證券報記者帶各位看官回顧一下近10年來的房產(chǎn)政策及房價走勢：

中國證券報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京純商品住宅均價首次破萬，2008年央行連續(xù)五次降息，2009年國家又臺了四萬億經(jīng)濟刺激計劃，鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資，至2010年開始限購時，北京房價的均價已經(jīng)逼近2萬元/㎡。

2011年央行縮緊個人購房信貸規(guī)模，房價也踩了一回剎車。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤開盤價從從1.8萬元/㎡下調(diào)到1.4萬元/㎡;上海萬科清林徑樓盤的開盤價下調(diào)15%;南京天正濱江花園開盤價從2萬元/㎡調(diào)至1.59萬元/㎡;北京京貿(mào)國際城開盤價從1.98萬元/㎡下調(diào)到1.4萬元/㎡。

當(dāng)年，還有一些著名事件，比如鄂爾多斯的康巴什，房價從2010年初的1萬元/㎡多跌到2011年底的3000多元/㎡，這個內(nèi)陸新星一夜之間成為茶余飯后的談資。

根據(jù)央行發(fā)布的個人房貸總量統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全國個人購房貸款余額為7.14萬億元，年新增額度同比下滑31%;2012年全國個人購房貸款余額8.1萬億元，年新增額度同比增長0.24%。

在經(jīng)歷了房價下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下調(diào)基準 利率，同一天國務(wù)院常務(wù)會議討論決定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準利率。2012年下半年，房價在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)了一些上漲。

2013年房貸規(guī)模出現(xiàn)大幅增長，全國個人購房貸款余額為9.8萬億元，年新增額度同比上漲77%。于是，2013年全國各地市的房價出現(xiàn)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價約3.2萬元/㎡。

2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會突然發(fā)文，將“認房又認貸”政策改為“認房不認貸”，此后的2015年，深圳率先大漲，上海隨后異動，到了2016年，南京、廈門、寧波、鄭州等全國20多個城市轟轟烈烈上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國個人購房貸款余額為14.18萬億元，年新增額度同比上漲55%;2016年全國個人購房貸款余額為19.83萬億元，年新增額度同比上漲112%。于是，北京的房價突破6萬元。（中國證劵報）

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