搶高價地的房企所承受的壓力可能比想象的更為嚴重！
昨日，又一個地王掛牌轉讓，其持有者是近兩年跑馬圈地的華僑城。高調擴張后，迫于市場質疑和內部壓力，華僑城再度出讓北京豐臺地王股權，轉讓總代價為56.8億元。
轉讓地王股權，華僑城不是第一例，也不會是最后一例。11月22日，《證券日報》已經刊載報道《高價地難賣出“高溢價” 去年地王“被破發”或虧本》，該文就2016年誕生的地王現狀分析認為，當初開發商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場景，很有可能將演變為財務報表上的虧損數據。
此后，克而瑞地產研究中心調查了2016年50個典型“地王”后發現，目前僅有7個項目入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，可見有43宗土地項目未入市。換言之，這意味著2016年的地王僅有一成實現了開盤。
“若市場繼續低位運行兩年以上，搶高價地的企業面臨的將是生死危機。”某房企高管向《證券日報》記者透露，20多年前靠土地紅利賺取利潤的房地產開發模式早已結束，房地產增量市場拐點已經來臨，未來在開發業務上靠的將是營造產品的溢價能力，拿2016年地王和高價地的房企，在接下來的市場中，不但虧本壓力大，還有可能面臨生死存亡的危機。
華僑城脫手北京豐臺地王
11月28日，經過一個月的預披露，北京產權交易所正式披露了華僑城北京豐臺地王項目剩余51%股權的轉讓條件和價格，掛牌底價為7.7億元，同時意向受讓方應代標的企業向華僑城支付47.58億元的貸款本金及1.51億元的利息。連同貸款本金和利息在內，如果想獲得華僑城豐臺地王項目剩余51%的股權，需要付出約56.8億元的代價。截至10月末，上述項目公司資產總計95.56億元，負債總計98.32億元，負債金額持續增加。
據悉，該項目即為2015年由華僑城聯合華潤、招商斥資83億元奪得的豐臺地王。
值得注意的是，就在信息披露的前一天，泰禾集團官方微信發文表示，經過近四個月的市場深入研究和項目整改升級，華僑城豐臺地王項目正式更名為“泰禾·金府大院”。
而早前于8月1日，泰禾集團通過旗下錦輝置業，以7.34億元向華僑城購買北京僑禧49%股權，宣布與華僑城合作開發北京僑禧項目。另外，錦輝置業同時需向北京僑禧提供股東借款，專項用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應利息。因此，泰禾集團實際付出的收購代價為約51.83億元。
因此，如果泰禾想要全盤接手豐臺地王，需要付出超過100億元的代價。
不得不提的是，華僑城在轉讓條件中要求一次性付清款項。對此，有業內人士認為，近兩年華僑城高調跑馬圈地，急于規模擴張，但鑒于市場“控房價”的限制和企業運營水平，高周轉能力不足，導致負債增加，現金壓力較大，北京豐臺地王沒有保住，也是基于清理溢價能力不高的高價地塊來豐盈現金流收入的考慮而作出的戰略調整，或許是其不得不做的選擇。
去年地王僅開盤一成
據易居房地產執行總裁丁祖昱統計，2016年堪稱是有史以來最大的“地王年”，全年誕生了超過350宗單、總價“地王”，并且絕大部分都分布在一、二線熱點城市，又以一、二線城市最為集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價均超過了800億元，合肥的地王幅數更是達到了32幅。
丁祖昱進一步稱，從355個地王中選取了50個典型地王作為樣本進行分析。從地王建設現狀可以看到，一年過去之后，其中只有7個項目進入了開盤階段，而在未開盤的43個項目中，仍有多達14個項目處于未開工的狀態。這14宗尚未開工地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市，其中不乏2016年上半年成交的地塊，如蘇地2016-WG-26號、廈門2016第021號同安區2016TP02等，閑置時間已達一年以上。
地王閑置的背后，有的是因出讓時涉及動遷、安居保障房建設等較為繁雜的手續，存在開發遲緩的客觀原因。但無論什么原因，這些高價地面臨的現狀是，所在地是“控房價”的集中營，板塊“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價，當前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊，拿地樓面價38960元/平方米，目前區域最高限價標準為40000元/平方米，按此價格定價，房企幾乎沒有盈利的可能。
丁祖昱進一步稱，部分地王項目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現象屢見不鮮，在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下，高端產品入市也很難有較高的溢價空間。以合肥葛洲壩中國府項目為例，拿地樓面價為22103元/平方米，目前周邊項目在售均價也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。
反觀入市地王，實際盈利狀況遠不如開發商搶地時的預期。
丁祖昱表示，若將成交樓面價的2倍作為項目入市價格基準，僅有4個項目（北京綠地·海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟南綠地新里城和無錫蠡湖金茂府）的開盤售價超越了這一基準，實現了“保本”銷售。而南京海珗名都為了符合限價標準入市將開盤價定為44600元/平方米，與此前拿地樓面價42561元/平方米相差無幾，幾乎可以斷定是虧本生意。
除此之外，近期上市地王項目大多定位較高，客群面向高凈值人群，在整體樓市調控趨緊的背景下，銷售情況一般；以杭州首開金茂府為例，于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。
對此，同策研究院認為，沒有明確拿地戰略與風險評估機制的企業搶地王，屬于市場跟風者，尤其是在招拍掛拿地現場，意氣用事，贏了當時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業對“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。
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